Nasze projekty zostały wykonane z uwzględnieniem norm i aktów prawnych dotyczących projektowania budynków. Proces powstawania projektów jest zgodny z Normą ISO 9001 Każdy komplet dokumentacji projektowej składa się z 4 egzemplarzy zawierających:

PROJEKT ARCHITEKTONICZNY a w nim:

1. OPIS TECHNICZNY - warunki lokalizacji budynku, opis funkcji, zestawienie powierzchni, opis przyjętych technologii i materiałów dla wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku, zalecenia dotyczące wykończenia budynku;
2. PRZYKŁADOWA SYTUACJA - usytuowanie na przykładowej działce z zachowaniem najmniejszych dopuszczalnych odległości od granicy działki, zalecane ustawienie względem stron świata, wymiary zewnętrzne budynku;
3. RZUT FUNDAMENTÓW - ławy i ściany fundamentowe, głębokości posadowienia, osie budynku;
4. RZUTY KONDYGNACJI UŻYTKOWYCH - wymiary poziome budynku i wszystkich pomieszczeń i przegród , rozmieszczenie i wielkości otworów okiennych i drzwiowych, elementy konstrukcji budynku, rozmieszczenie kominów, przykładowa aranżacja wnętrz, lokalizacja podstawowych urządzeń sanitarnych;
5. RZUT WIĘŹBY DACHOWEJ - wymiary i rozmieszczenie wszystkich elementów konstrukcji dachu;
6. RZUT DACHU - wymiary połaci dachowych, kąty nachylenia połaci, sposób odwodnienia dachu, wymiary okapów, wysokości charakterystycznych elementów, rozmieszczenie okien połaciowych i kominów;
7. PRZEKROJE - rysunki budynku po pionowym przecięciu w charakterystycznych miejscach - pokazują wszystkie wymiary pionowe budynku, elementy konstrukcji, warstwy przegród, komunikację pionową w budynku;
8. 4 ELEWACJE;
9. Zestawienie stolarki
10. Zestawienie więźby dachowej

PROJEKT KONSTRUKCYJNY a w nim:

1. Opis do projektu konstrukcyjnego
2. Zestawienie stali
3. Rzut fundamentów - skala 1:100;
4. Schematy konstrukcyjne stropów i więźby dachowej skala 1:100 i 1: 50;
5. Rysunki wykonawcze elementów i detali konstrukcji w skali 1:20.

PROJEKT WEWNĘTRZNYCH INSTALACJI SANITARNYCH a w nim:

1. Opis instalacji wodno - kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, gazu;
2. Rysunki wszystkich elementów instalacji - ich rozmieszczenie w budynku - rzuty i rozwinięcia (dla każdej instalacji odrębne) w skali 1:100;
3. Schematy podłączenia wodomierza i gazomierza

PROJEKT WEWNĘTRZNYCH INSTALACJI ELEKTRYCZNYCH a w nim:

1. Opis instalacji elektrycznej i odgromowej;
2. Schemat ideowy instalacji elektrycznej;
3. Rysunki elementów instalacji elektrycznej i odgromowej na rzutach w skali 1: 100.

• Projekt budowlany wielobranżowy - w przypadku projektu typowego- adaptacja wykonana przez uprawnionego projektanta;
• Projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do projektowanego budynku, wraz z bilansem terenu, wykonany przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno - wysokościowej w skali 1:500, przeznaczonej do celów projektowych.
• Oświadczenie Inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Wydział Architektury Urzędu Miasta/ Gminy/ Dzielnicy ).
• Decyzja o warunkach Zabudowy działki- tylko wtedy, gdy nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Wydział Architektury Urzędu Miasta/ Gminy/ Dzielnicy ).
• Mapa sytuacyjno- wysokościowa w skali 1: 500 przeznaczona do celów projektowych.
• Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (Wydział Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miasta, Gminy lub Dzielnicy).
• Warunki Techniczne dostawy mediów:
1. gazu (Zakład Gazowniczy - miejski, okręgowy, dzielnicowy);
2. energii elektrycznej (Zakład Energetyczny - miejski, okręgowy, dzielnicowy):
3. wody i odbioru ścieków (Zakład Wodociągów i Kanalizacji - miejski, okręgowy)
• Uzgodnienia projektu: ZUDP (Zakład Uzgadniania Dokumentacji Projektowej):
1. projektu gazowego (Zakład Gazowniczy - miejski, okręgowy, dzielnicowy);
2. projektu przyłącza energii elektrycznej (Zakład Energetyczny - miejski, okręgowy, dzielnicowy);
3. projektu przyłącza wody i kanalizacji (Zakład Wodociągów i Kanalizacji - miejski, okręgowy).
• Wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów (zazwyczaj jest to mapa w skali 1:1000, wydana przez Urząd Miasta, Dzielnicy lub Gminy - Wydział Geodezji i Ewidencji Gruntów).
• Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej - konieczna tylko wówczas, gdy grunt posiada klasę od I do III.

W ramach adaptacji projektu gotowego dopuszczalne są zmiany dostosowujące projekt do indywidualnych potrzeb inwestora, które nie wymagają zgody projektanta, a dotyczą:

• Wymiarów fundamentów - wynikających z dostosowania obiektu do warunków gruntowych,
• Wymiarów przekrojów lub rozstawu elementów więźby dachowej - wynikających z dostosowania budynku do strefy śniegowej/wiatrowej,
• Rodzaju stropów - z zachowaniem układu kondygnacji,
• Warstw ścian zewnętrznych - przy zachowaniu dopuszczalnego współczynnika przenikalności cieplnej,
• Kąta nachylenia dachu do 5 stopni - należy zwrócić uwagę na nośność elementów więźby dachowej,
• Instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, CO, elektrycznej - przy zachowaniu obowiązujących norm,
• Materiałów wykończeniowych - posadzki, tynki, dachówki, izolacje cieplne i przeciwwilgociowe - przy zachowaniu niezbędnych parametrów wytrzymałości (szczególnie dla zmian pokrycia dachowego) oraz parametrów przenikania ciepła,
• Rozwiązań funkcjonalnych - wewnątrz budynku i przesunięcia lub likwidacji ścian działowych
• Zmiany lokalizacji, ilości i kształtu okien oraz drzwi,
• Lustrzanego odbicia,
• Wprowadzenia częściowego lub całkowitego podpiwniczenia budynku - przy zachowaniu poziomu posadzki parteru na wysokości nieprzekraczającej 50 cm ponad poziom terenu projektowego.

Wszystkie zmiany wymienione powyżej powinny być naniesione na projekt lub dołączone jako aneks i podpisane przez osobę upoważnioną.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami - Rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 7 kwietnia 2004 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. - Jeżeli nie ma ograniczeń związanych z zagospodarowaniem sąsiednich działek, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

1. 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2. 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Odległość od granicy, o której mowa powyżej, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy, lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.
Dopuszcza się sytuowanie ściany budynku w odległości 1,5m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2. nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

Jeżeli na sąsiedniej działce:

1. w odległości od 1,5m do 3m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,
2. bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3m.

Najkorzystniejsze ustawienie domu to takie, przy którym część dzienna budynku znajduje się od południa lub od zachodu. Najlepsze miejsce dla pomieszczeń gospodarczych i garaży to strona północna.

Powierzchnia użytkowa - powierzchnia wszystkich pomieszczeń budynku, mierzona w świetle ścian na wysokości 1m ponad poziomem podłogi. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20m zalicza sie do powierzchni użytkowej w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40m lecz mniejszej od 2,20m - w 50%, a o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Powierzchnia zabudowy - powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym bez tarasów, schodów zewnętrznych i podjazdów, zgodnie z normą PN-ISO-9836 z października 1997.

Kubatura - objętość budynku, liczona zgodnie z normą PN-ISO-9836:1997. W pomieszczeniach na poddaszu podajemy dodatkowo powierzchnię podłóg ( cyfry w nawiasach ).

"Pod klucz" - zakończony stan budynku, gotowy do użytkowania, zawiera wykończenie całkowite, z tynkami wewnętrznymi, malowaniem, okładzinami z glazurą, podłogami wykończonymi parkietem, panelami bądź terakotą, (zależnie od projektu), stolarką wewnętrzną i zewnętrzną, instalacjami wewnętrznymi wraz z białym montażem.
"Stan surowy otwarty" - budynek o postawionej konstrukcji, bez wykończenia, ze ścianami nieotynkowanymi, bez izolacji cieplnej, bez posadzek, bez stolarki wewnętrznej i zewnętrznej, dach pokryty.
"Stan surowy zamknięty" - stan surowy otwarty + stolarka zewnętrzna.

Na większość zmian wyrażamy pisemną zgodę po wstępnej konsultacji z Klientem. Pisemna zgoda na zmiany jest bezpłatnie dołączona do projektu lub wysyłana do Klienta, jeżeli w trakcie realizacji budowy pojawił się nowy pomysł na modyfikację domu.
Na podany niżej zakres zmian jest wyrażona zgoda z góry w każdym projekcie gotowym zakupionym w naszej firmie:

• zamiana materiałów i rodzajów elementów konstrukcyjnych (np. stropów, ścian) przy zachowaniu nie gorszych walorów technicznych,
• drobne zmiany elementów niekonstrukcyjnych układu wewnętrznego (np. drzwi, okien, ścianek działowych),
• rodzaje pokryć dachowych z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia.

Nasza pracownia dokonuje zmiany w projektach gotowych zarówno naszych, jak i zakupionych w innych biurach projektowych. Najlepszym rozwiązaniem dla Inwestora jest wykonanie adaptacji przez lokalnego architekta, który może dokonać wizji lokalnej na działce i opracować też projekt zagospodarowania działki. Zmiany w projekcie może wprowadzić dowolny architekt z uprawnieniami.

Przy dzisiejszej gamie kotłów gazowych możliwe jest umieszczenie pieca centralnego ogrzewania w łazience. W niektórych projektach nie przeznaczono dodatkowego pomieszczenia gospodarczego dla lokalizacji pieca.

Dla zamontowania rolet antywłamaniowych w licu ściany potrzebne jest miejsce na kasetę rolety pod nadprożem okiennym ( najczęściej 25x25 cm ). Dlatego osoba adaptująca projekt powinna zaznaczyć w projekcie podniesienie nadproży lub ich modyfikacje.

Porównując koszty budowy domów : parterowego, oraz z użytkowym poddaszem, ten drugi jest stosunkowo tańszy w budowie, zwłaszcza w przeliczeniu na 1m2 powierzchni. Aby uzyskać tą samą powierzchnię, dom parterowy musi być bardziej rozłożysty, zajmować większą przestrzeń, co niesie za sobą konsekwencje wykonania większej ilości fundamentów, ścian zewnętrznych, oraz przekrycia dachem. Dom parterowy zajmuje większą powierzchnię terenu, powoduje to konieczność budowy na większej działce, co w globalnej analizie kosztów również zwiększa koszt inwestycji. Posiada on przestrzeń na poddaszu, która pozostaje niewykorzystana, natomiast przystosowanie jej do celów użytkowych, nie wymaga poniesienia znacznych kosztów. Dom z poddaszem użytkowym posiada zazwyczaj również bardziej zwartą bryłę, co w późniejszym użytkowaniu powoduje zmniejszenie kosztów eksploatacji, zwłaszcza ogrzewania budynku.

Podwyższanie ścianki kolankowej niekiedy powoduje widoczną zmianę proporcji budynku którą można niwelować lekkim wydłużeniem okapu i sposobem jego wykończenia. Zmiana w projekcie polegająca na podwyższeniu ścianki kolankowej podobnie jak wszystkie inne odstępstwa od projektu powinna być wprowadzona do projektu przez osobę z uprawnieniami jeszcze przed rozpoczęciem budowy i uwzględniać konstrukcyjne i estetyczne konsekwencje. Zasadniczo nie powinno zmieniać się pochylenia połaci dachowych a przy podwyższaniu o więcej niż 1,5 pustaka dokonać sprawdzenia obliczeń.

Na pewno warto by było zorientować się w ofercie rynkowej, można popytać znajomych, którzy właśnie budują lub już zbudowali. Dla porównania ofert różnych firm należy postarać się o dobry kosztorys, w późniejszym okresie przyda się on do pilnowania kosztów budowy. Na początek odrzucamy oferty najdroższe i najtańsze. Wykonawca powinien przedstawić wybudowane obiekty, okazać referencje, dobrze jest też porozmawiać z osobami, które korzystały z usług danej firmy. Nigdy jednak nie daje to pełnej gwarancji, że firma "z polecenia" będzie lepsza niż wykonawca wybrany w drodze przeprowadzonego przez nas przetargu. Można zasięgnąć porady u architekta, gdyż często współpracuje on z konkretnymi ekipami, a te, starając się utrzymać dobrą opinię w środowisku, wykonują swoje obowiązki rzetelnie i fachowo. Dobrze jest sprawdzić przygotowanie zawodowe i posiadane uprawnienia budowlańców.
Warto zadbać o szczegóły i precyzję sformułowań w umowie z wykonawcą. Zacząć należy od przekazania terenu budowy, najlepiej protokołem. Ma to istotne znaczenie, gdyż od tego momentu wykonawca ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na terenie budowy. Jednak dotyczy to jedynie generalnego wykonawcy, nie ma natomiast zastosowania w przypadku budowy etapami lub systemem gospodarczym.
W umowie trzeba określić, z jakich materiałów będzie budowany dom, kto dokona ich zakupu i zadba o transport. Jeżeli materiały kupuje i dostarcza wykonawca, to on odpowiada za ich rodzaj i parametry, które muszą odpowiadać założeniom projektu, oraz za ewentualne wady. Wykonawca nie może samodzielnie zmieniać rodzaju materiałów.
W umowie warto również zawrzeć punkt o maksymalnych narzutach na materiały kupowane przez wykonawcę, stawkach za robociznę (czy rozliczana jest za metr kwadratowy, czy za godzinę pracy), o zakresie prac, kosztach sprzętu budowlanego (np. koparki) oraz terminach i sposobach płatności. Terminy można wskazać konkretnymi datami, ale lepiej powiązać je z poszczególnymi etapami prac. Wtedy warto pamiętać o punkcie umowy, który zobowiąże wykonawcę do powiadomienia inwestora o zakończeniu danego etapu.
Należy unikać płacenia na podstawie protokołu powykonawczego, nie ustalając wcześniej użycia konkretnych materiałów, gdyż wiąże się to ze znaczną dowolnością ich wyboru przez wykonawcę, a dla nas skutkuje wyższą ceną, np. kiedy wykonawca osadzi droższe okna. Dlatego tak ważne są szczegóły! Warto zastrzec sobie w umowie potwierdzenie odbioru protokołem, który zostanie podpisany przez strony. Po odbiorze każdego etapu budowy trzeba zapłacić wynagrodzenie wykonawcy zależne od wcześniejszych ustaleń.
Integralną częścią umowy powinien być harmonogram prac, który pozwoli kontrolować cały proces. Do umowy musi być dołączony projekt budowlany i pozwolenie na budowę.

Zgłoszenia robót budowlanych dokonujemy w starostwie. Powinno zawierać:

• dane identyfikacyjne (imię i nazwisko oraz adres) inwestora a jeśli ten ustanowił pełnomocnika to także jego dane i poświadczone notarialnie pełnomocnictwo
• nazwę rodzaj i adres obiektu bądź robót budowlanych oraz oznaczenie geodezyjne terenu nazwę (nr) obrębu numer działki
• rodzaj zakres i sposób wykonywania robót budowlanych
• przewidywany termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia dołączamy:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Gdy prawo do nieruchomości ma więcej niż jedna osoba np. w przypadku małżeństwa trzeba oświadczyć że inni właściciele też wyrazili zgodę. Warto zawczasu poprosić współwłaścicieli o pisemne potwierdzenie zgody bo nie może ona być domniemana)
• zwięzły opis określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję a w razie potrzeby również dane techniczno-użytkowe lub technologiczne
• w zależności od potrzeb: odpowiednie szkice lub rysunki a także pozwolenia uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Po pozwolenie
Więcej formalności jest przy uzyskaniu pozwolenia na prace. Wniosek o pozwolenie na budowę również składamy w starostwie. Oprócz niektórych danych wymaganych przy zgłoszeniu wniosek powinien zawierać:

• projekt budowlany (w czterech egzemplarzach) wraz z opiniami uzgodnieniami pozwoleniami sprawdzeniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi opracowany i sprawdzony (jeżeli sprawdzenie jest wymagane) przez uprawnionego projektanta
• ważną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy jeżeli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni.

Jeżeli wniosek nie spełnia wymagań formalno-prawnych (np. brak podpisu na wniosku) wnioskodawca zostanie wezwany do usunięcia braków w ciągu siedmiu dni. W przypadku braków merytorycznych (np. niekompletny projekt) termin na uzupełnienie wyznaczy starosta. Wnioskodawca który uzna że nie zdąży uzupełnić dokumentów może przed upływem wyznaczonego terminu wnioskować o jego przedłużenie.
Decyzję o pozwoleniu na budowę urzędnicy powinni wydać nie później niż w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku. Oprócz inwestora decyzję otrzymają także sąsiedzi których nieruchomości znajdą się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Każdy z nich będzie miał prawo w ciągu 14 dni odwołać się od decyzji do wojewody za pośrednictwem organu który wydał pozwolenie.

Posiadanie nietypowej działki nie musi być problemem. Przy budowie domu na takim gruncie trzeba się jednak liczyć z pewnymi ograniczeniami. Rozmiar czy typ domu muszą być dokładnie dopasowane do kształtu działki - to właśnie działka jest głównym wyznacznikiem projektu.
Działka wąska o szerokości kilkunastu metrów to dość często spotykana działka o której śmiało można powiedzieć że jest nietypowa. Na takiej działce bardzo trudno jest dopasować projekt katalogowy trzeba bowiem uwzględnić również odległości od granicy działki (4 m - gdy są okna lub/i drzwi; 3 m - gdy ściana nie ma otworów okiennych i drzwiowych). Na takich działkach projekt domu składa się zazwyczaj z dwóch kondygnacji: parteru i użytkowego poddasza, które ma wysoką ściankę kolankową, aby maksymalnie powiększyć powierzchnię użytkową. Projekty są na planie wydłużonego prostokąta. Raczej nie ma możliwości wybudowania na takiej działce domu parterowego, bo taki projekt potrzebuje dużej powierzchni zabudowy. Z podobnymi problemami muszą się też liczyć inwestorzy którzy posiadają działkę szeroką ale krótką.
 
Przykłady nietypowych działek:

• wąska (kilkanaście metrów szerokości)
• szeroka ale krótka
• ze spadkiem terenu
• z oświetleniem południowym od frontu
• z bliskim sąsiedztwem innego budynku
• o wybitnych walorach krajobrazowych